НДС в строительстве в 2026 году: ставки, переходные договоры, расчёт по акту

Что изменилось с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС — 22% вместо 20% (пункт 3 статьи 164 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ; по части 13 статьи 25 этого закона новая ставка применяется к работам, выполненным начиная с 1 января 2026 года, независимо от даты договора). Льготные ставки 5% и 7%, появившиеся с налоговой реформой 2024 года (176-ФЗ от 12.07.2024) для упрощенцев, сохранились. Ставка 10% к подрядным работам не применяется — она только для отдельных товаров из перечня.

Пороги дохода для ставок 5% и 7% и порог, с которого упрощенец становится плательщиком НДС, законодатель менял дважды за два года. Поэтому ставку и статус контрагента читают из конкретного счёта-фактуры на конкретную дату, а не из памяти о прошлом договоре.

Выбрав 5% или 7%, подрядчик применяет ставку непрерывно 12 кварталов и не берёт к вычету входной НДС — невозмещаемый налог он закладывает в цену. Вывод для заказчика: подрядчик «на пяти процентах» не всегда дешевле подрядчика на 22%, потому что у второго 22% вы забираете вычетом, а у первого в цене работ сидит его собственный невозмещённый налог.

Ставку определяет дата документа, а не дата договора

Ставка НДС не «записана в договоре» и не наследуется допсоглашением. Налоговая база определяется на наиболее раннюю из двух дат (статья 167 НК РФ): день передачи результата работ заказчику или день получения оплаты. Для подряда день передачи — дата приёмки, зафиксированная актом. Значит, ставку задаёт дата акта, а не дата подписания договора и не месяц, в котором работы фактически велись.

Отсюда правило, которое снимает большую часть споров в учёте: ставка — реквизит документа, а не договора. В реестре она должна лежать на уровне каждого акта и каждого счёта-фактуры. Поле «ставка НДС по договору» в карточке — источник ошибок, а не упрощение.

Договор 2025 года, работы 2026-го: кто платит два процента

Рост ставки сам по себе цену договора не меняет: цена изменяется по соглашению сторон (статьи 424 и 450 ГК РФ), а повышение налога суды не считают тем существенным изменением обстоятельств, которое по статье 451 ГК РФ позволяет пересмотреть договор. Исход зависит от одной формулировки в пункте о цене. Договор на 60 000 000 ₽, работы приняты в 2026 году:

Последняя строка — не домысел. Если в договоре налог не выделен, он считается включённым в цену, и доказывать обратное приходится продавцу (пункт 17 постановления Пленума ВАС РФ № 33 от 30.05.2014). Молчание о НДС работает против подрядчика.

Аванс добавляет ещё один слой. Аванс 12 000 000 ₽ получен в декабре 2025 года, с него исчислен НДС по ставке 20/120 — 2 000 000 ₽. Работы приняты в марте 2026 года на те же 12 000 000 ₽ по цене «в том числе НДС»: налог с реализации — 2 163 934,43 ₽, к вычету берётся ранее исчисленный с аванса 2 000 000 ₽, в бюджет доплачивается 163 934,43 ₽. Цену не пересматривали — значит, эти деньги уходят из маржи подрядчика.

По контрактам в рамках 44-ФЗ цену в связи с ростом ставки по общему правилу менять нельзя: в 2018 году, когда ставку повысили с 18% до 20% с 1 января 2019 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 303-ФЗ), для этого пришлось вводить отдельную норму с ограниченным сроком действия. На этот раз такая норма появилась, но с коротким окном: по постановлению Правительства РФ от 15.04.2026 № 416 стороны контрактов на изыскания, проектирование, строительство и реконструкцию для федеральных нужд, заключённых до 1 января 2026 года без учёта новой ставки, были вправе до 1 октября 2026 года либо увеличить цену в пределах роста налога, либо уменьшить объём работ без изменения цены. Срок истёк; Минстрой подготовил проект о его снятии, поэтому перед переговорами стоит свериться с действующей редакцией.

НДС «в том числе» по акту: 22/122, а не умножение на 0,22

Две формулы, которые закрывают почти все расчёты по акту:

1. Налог сверху цены без НДС: НДС = база × 22 / 100. По КС-2 выполнено работ на 10 000 000 ₽ — НДС 2 200 000 ₽, в КС-3 уходит 12 200 000 ₽.
2. Налог внутри цены с НДС: НДС = сумма × 22 / 122. Акт на 12 000 000 ₽ с НДС — налог 2 163 934,43 ₽, стоимость работ 9 836 065,57 ₽.

Ошибка, которая встречается в каждой второй таблице: сумму с НДС умножают на 0,22. На акте 12 000 000 ₽ это даёт 2 640 000 ₽ вместо 2 163 934,43 ₽ — завышение на 476 065,57 ₽. Если такой НДС попал в книгу покупок, вычет оказывается больше суммы из счёта-фактуры: инспекция снимет разницу, начислит пени по статье 75 НК РФ и штраф 20% от неуплаченного налога по статье 122 НК РФ — здесь это ещё 95 213,11 ₽ сверху.

Порядок действий по акту, где цена «в том числе НДС»:

1. Взять итог акта с НДС ровно как в документе, до копейки.
2. Определить ставку по дате акта и статусу подрядчика — из счёта-фактуры, а не из договора.
3. Посчитать налог: итог × 22 / 122 (или 5/105, 7/107), округление до копеек.
4. Стоимость работ = итог − НДС. Не умножать итог на 0,8197: при больших суммах это даёт расхождение в рублях.
5. Сверить полученный НДС с суммой в счёте-фактуре. Расходится больше чем на копейку округления — ошибка в ставке или базе.
6. Итог по договору собирать сложением налога по каждому документу. Складывать суммы с НДС по разным ставкам можно, вытаскивать из общего итога налог одной ставкой — нельзя.

Где НДС живёт в КС-2, КС-3, счёте-фактуре и УПД

Формы КС-2 и КС-3 утверждены постановлением Госкомстата № 100 от 11.11.1999. С 2013 года они не обязательны: по статье 9 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» компания вправе применять свою форму, если в ней есть обязательные реквизиты первичного документа. На практике почти все работают на бланках КС — тем важнее помнить, где в них налог.

Исполнительная документация — акты скрытых работ, журналы и схемы по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, действующему с 01.09.2023, и СП 48.13330.2019 — НДС не содержит и на расчёт налога напрямую не влияет. Но без неё заказчик вправе работы не принимать, а без приёмки нет акта, от даты которого зависит ставка. На переходе года это стоит денег: не собранная в декабре исполнительная документация сдвигает приёмку на январь и переводит весь этап с 20% на 22%. На этапе 60 000 000 ₽ с ценой «в том числе НДС» задержка на две недели обходится подрядчику в 819 672,13 ₽.

Ставка 20% по умолчанию в своде: 5,1 млн ₽ на портфеле

Самая дорогая ошибка 2026 года — унаследованный свод, в котором НДС считается одной ставкой. До 2025 года формула «итого / 1,2» давала верный результат почти всегда. Теперь в одном портфеле одновременно живут 22%, 20% по прошлогодним актам, 5% и 7% по субподрядчикам на УСН и «без НДС» по освобождённым.

Пять миллионов здесь — не недоплаченный налог, а разрыв между управленческим отчётом и первичкой: по своду «исполнено без НДС» на 130,8 млн ₽, по документам — на 135,9 млн ₽. Дальше начинается то, за чем обычно и приходят к учёту: бюджет объекта не сходится, акт сверки с подрядчиком не бьётся, вычет в книге покупок не совпадает с данными поставщика, по расхождениям приходит требование о пояснениях (пункт 3 статьи 88 НК РФ).

Лечится это не аккуратностью исполнителя, а структурой данных: ставка должна быть полем документа, а итог по договору — суммой налога по документам. Когда договоры и первичка ведутся в программе, ставка берётся из распознанного документа: так устроен, например, «Реестор» — он разбирает сканы, PDF, Excel и ЭДО-архивы, привязывает КС-2, КС-3, УПД и счета-фактуры к договору и считает НДС по ставке каждого документа, а не одной ставкой на весь свод.

Семь шагов: пересчитать портфель договоров к 2026 году

1. Выгрузить действующие договоры и выписать по каждому формулировку о цене дословно: «в том числе НДС», «НДС сверху», «без НДС» или молчание.
2. Разделить их на три группы: работы полностью сданы в 2025 году; работы переходят через 31 декабря; работы начинаются в 2026 году.
3. По переходящим посчитать на числах, что даёт ставка 22% при текущей формулировке, — отдельно для цены «в том числе» и «сверху».
4. Там, где разницу должен взять заказчик, подготовить допсоглашение до первого акта 2026 года: менять ставку задним числом по подписанному акту нельзя.
5. Закрыть актами всё, что можно закрыть до 31 декабря, — но только фактически выполненное. Акт на невыполненные работы стоит дороже двух процентов ставки: это и риск по статье 122 НК РФ, и спор о приёмке по главе 37 ГК РФ.
6. Проверить авансы 2025 года, полученные и выданные: по каждому зафиксировать исчисленный НДС по 20/120 и договориться, кто доплачивает разницу при зачёте в 2026 году.
7. Переделать свод: убрать единую ставку из формул, завести ставку как поле документа, пересобрать итоги «законтрактовано — исполнено — оплачено» в трёх величинах — без НДС, НДС, с НДС.

Чек-лист формулировок и цена типичных ошибок

Что проверить в каждом договоре и допсоглашении 2026 года:

• цена указана тремя величинами: без НДС, сумма налога, итого с НДС;
• ставка названа цифрой и описана словами — «по ставке, действующей на дату передачи результата работ»;
• прямо сказано, кто несёт риск изменения ставки: остаётся неизменной сумма без НДС или итог с НДС;
• для подрядчика на УСН названы основание применения 5% или 7% и обязанность уведомить заказчика о смене режима или ставки;
• для освобождённого от НДС указано основание (например, статья 145 НК РФ) и условие о предъявлении налога, если освобождение утрачено;
• определено, какой документ является основанием для оплаты и в какой срок выставляется счёт-фактура;
• в допсоглашении ставка указана своя, а не «та же, что в договоре»;
• оговорён порядок зачёта аванса, полученного по другой ставке.